El proceso de construcción inicia mucho antes del primer movimiento de tierra, con una fase de planificación exhaustiva que determina el éxito del proyecto. La obtención de la licencia de construcción municipal es el primer paso formal, requiriendo la presentación de planos arquitectónicos aprobados por un arquitecto colegiado y el estudio de suelos correspondiente.

Los planos deben cumplir con los parámetros urbanísticos del distrito y incluir detalles técnicos de instalaciones eléctricas, sanitarias y estructurales. El proceso de aprobación municipal puede tomar entre 15 y 30 días hábiles, dependiendo de la complejidad del proyecto y la eficiencia de la municipalidad correspondiente.

Una vez obtenida la licencia de construcción, se procede con la limpieza y nivelación del terreno. Este proceso incluye la remoción de vegetación, escombros y elementos que puedan interferir con la construcción. El replanteo topográfico marca físicamente en el terreno las dimensiones y ubicación exacta de la edificación según los planos aprobados.

La instalación de servicios provisionales como electricidad, agua y cerco perimétrico de seguridad es fundamental antes de iniciar la construcción propiamente dicha. Estos servicios no solo facilitan el trabajo de construcción, sino que también proporcionan seguridad y control sobre los materiales y equipos en obra.

La excavación para cimientos debe realizarse según las especificaciones del estudio de suelos y los planos estructurales. La profundidad y ancho de los cimientos dependen del tipo de suelo y las cargas que transmitirá la estructura. En Lima, es común encontrar suelos que requieren cimientos de 0.80 a 1.20 metros de profundidad.

El vaciado de concreto para cimientos debe realizarse de manera continua y con concreto de resistencia específica según el diseño estructural. El curado adecuado del concreto, manteniéndolo húmedo durante al menos 7 días, es crucial para alcanzar la resistencia de diseño y garantizar la durabilidad de la cimentación.

La construcción de la estructura portante sigue un orden específico: primero las columnas hasta el nivel del techo, luego las vigas de amarre y finalmente las losas de techo. Cada elemento debe ser construido respetando las especificaciones técnicas de resistencia del concreto y cantidad de acero de refuerzo indicadas en los planos.

El encofrado de columnas y vigas debe ser perfectamente vertical y horizontal respectivamente, utilizando elementos de soporte adecuados. La vibración del concreto durante el vaciado elimina burbujas de aire que podrían debilitar la estructura, mientras que el curado posterior asegura el desarrollo completo de la resistencia del concreto.

La construcción de muros de albañilería inicia después que la estructura de concreto ha alcanzado suficiente resistencia. Los ladrillos deben ser humedecidos antes de su colocación para mejorar la adherencia con el mortero. La verticalidad y horizontalidad de los muros debe verificarse constantemente durante la construcción.

Los vanos para puertas y ventanas requieren dinteles de concreto armado para distribuir adecuadamente las cargas. La integración entre la estructura de concreto y la albañilería se logra mediante mechas de anclaje que conectan ambos sistemas constructivos, garantizando el comportamiento conjunto ante cargas sísmicas.

Las instalaciones eléctricas y sanitarias se ejecutan simultáneamente con la albañilería, aprovechando los alvéolos de los ladrillos y realizando canaletas donde sea necesario. Las tuberías de desagüe requieren pendientes mínimas hacia los puntos de descarga y pruebas de hermeticidad antes de ser cubiertas.

La instalación eléctrica debe seguir el Código Nacional de Electricidad, utilizando conductores de calibre adecuado para cada circuito. Las cajas de conexión y salidas eléctricas deben ubicarse según los planos, considerando la funcionalidad y estética de los ambientes. Las pruebas de continuidad y aislamiento son obligatorias antes de energizar el sistema.

El tarrajeo exterior protege los muros de la humedad y proporciona una superficie uniforme para la pintura. La mezcla de mortero debe tener la dosificación adecuada para resistir las condiciones climáticas locales. En zonas costeras como Lima, es recomendable usar aditivos impermeabilizantes en el mortero.

La pintura exterior debe aplicarse sobre superficies completamente secas y limpias. Los imprimantes sellan la superficie y mejoran la adherencia de la pintura final. Es fundamental permitir el secado completo entre capas y evitar pintar durante condiciones de alta humedad ambiental que puedan afectar la calidad del acabado.

Los acabados interiores inician con el tarrajeo de muros y techos, seguido por la instalación de pisos. Los contrapisos deben tener el espesor y resistencia adecuados para soportar los revestimientos especificados. La instalación de cerámicos requiere adhesivos apropiados y juntas de dilatación en áreas grandes.

Los techos pueden terminarse con diferentes alternativas: cielo raso de drywall, tarrajeo directo sobre losa o sistemas modulares. La selección depende del presupuesto, estética deseada y facilidades para futuras modificaciones de instalaciones. Los acabados de paredes incluyen tarrajeo, pintura o revestimientos cerámicos según el diseño arquitectónico.

La instalación de puertas y ventanas requiere marcos perfectamente escuadrados y nivelados. Las ventanas deben incluir sistemas de drenaje para evacuar el agua de lluvia y sellos que impidan filtraciones. La calidad de la carpintería impacta significativamente en el aislamiento térmico y acústico de la vivienda.

El mobiliario fijo como closets y muebles de cocina debe instalarse después de completados los acabados de pisos y paredes. La precisión en las medidas y la calidad de los materiales y herrajes determinan la durabilidad y funcionalidad de estos elementos. Es importante coordinar la instalación con otros acabados para evitar daños durante el proceso.

Durante todo el proceso constructivo es fundamental mantener un control de calidad sistemático, verificando que cada actividad cumpla con las especificaciones técnicas y estándares de construcción. Las pruebas de instalaciones eléctricas y sanitarias deben documentarse adecuadamente antes de proceder con los acabados finales.

La entrega de la vivienda incluye la verificación de todos los sistemas, la limpieza final y la entrega de manuales de operación y mantenimiento. El período de garantía cubre defectos de construcción que puedan manifestarse después de la entrega, proporcionando tranquilidad al propietario sobre la calidad de la construcción recibida.